Woonoppervlak conform NEN2580

Alles wat je moet weten over NEN 2580 en oppervlaktemetingen

NEN 2580 is de Nederlandse norm voor het bepalen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. Deze norm is essentieel voor het eenduidig meten en vastleggen van verschillende oppervlaktes binnen vastgoed, zoals woningen en commerciële gebouwen. In deze blog gaan we dieper in op de nuances van de NEN 2580, waaronder het verschil tussen gebruiksoppervlak en woonoppervlak, de rol van de BAG-registratie, en specifieke situaties zoals zolders, kelders, en bijgebouwen.

Het verschil tussen gebruiksoppervlak en woonoppervlak
Gebruiksoppervlak (GO) is de totale oppervlakte binnen een gebouw die voor gebruik geschikt is. Dit omvat onder andere woonruimten, commerciële ruimten en andere functionele ruimten. Woonoppervlak is een specifieke categorie binnen het gebruiksoppervlak en wordt uitsluitend gebruikt bij woningen. Woonoppervlak moet voldoen aan bepaalde eisen, zoals een minimale stahoogte van 2,0 meter en een functionele relatie met de hoofdruimte van de woning.

Oppervlakte vermeld bij de BAG
De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) bevat informatie over de oppervlakte van gebouwen. De BAG registreert echter niet het exacte woonoppervlak volgens de NEN 2580, maar hanteert een eigen definitie van gebruiksoppervlakte. Hierdoor kan er een verschil bestaan tussen de BAG-oppervlakte en het woonoppervlak volgens de NEN 2580, bijvoorbeeld als bepaalde delen van een woning wel meetellen voor de BAG maar niet als woonoppervlak worden gezien.

Wanneer is iets woonoppervlak en wanneer niet?

Een ruimte wordt als woonoppervlak aangemerkt wanneer deze:
Een minimale stahoogte van 2,0 meter heeft.
Direct toegankelijk is vanuit een leefruimte.
Geen onderdeel is van overige inpandige ruimte (zoals een garage of berging).
Niet wordt gerekend tot gebouwgebonden buitenruimte of externe bergruimte.
Bijvoorbeeld, een kamer op de begane grond met voldoende hoogte en een directe verbinding met de woonkamer wordt als woonoppervlak beschouwd, terwijl een losstaande garage of een bijgebouw niet onder het woonoppervlak valt.

Woonoppervlak of overig inpandige ruimte: zolder en kelder

Bij zolders en kelders is de hoogte en toegankelijkheid bepalend:
Zolders: Als de stahoogte minimaal 2,0 meter is over een oppervlakte van ten minste 4 m² en de ruimte toegankelijk is via een vaste trap, dan telt deze mee als woonoppervlak. Bij een vlizotrap of een hoogte onder 2,0 meter wordt de zolder als ‘overige inpandige ruimte’ geclassificeerd. Alleen oppervlakten met een hoogte vanaf 1,50 meter worden meegenomen in de berekening.
Kelders: Een kelder wordt als woonoppervlak gerekend als deze een functionele woonruimte is, een stahoogte van 2,0 meter heeft en een directe relatie heeft met de woning. Indien deze niet voldoet aan deze eisen, wordt het overig inpandige ruimte.

Gebouwgebonden buitenruimte
Gebouwgebonden buitenruimte is een buitenruimte die constructief aan de woning is verbonden, zoals een balkon, terras of overkapping. Het behoort niet tot het woonoppervlak maar wordt apart vermeld in meetrapporten. Een buitenruimte wordt ook als gebouwgebonden buitenruimte beschouwd als deze zich binnen 10 cm van het hoofdgebouw bevindt.

Gebouwgebonden buitenruimte of woonoppervlak?
Soms is er twijfel of een ruimte woonoppervlak of gebouwgebonden buitenruimte is. Dit hangt af van de mate van afsluiting en gebruik:

Als een buitenruimte volledig is afgesloten met vaste wanden en een volwaardige pui, kan deze meetellen als woonoppervlak.
Als een buitenruimte niet volledig afsluitbaar is en grotendeels open blijft, blijft het een gebouwgebonden buitenruimte.
Bij een aangebouwde overkapping met glazen schuifwanden en/of een toegangspoort zonder vast kozijn is de status niet altijd duidelijk:

Geen vaste wanden of kozijnen: Dan wordt het als gebouwgebonden buitenruimte gezien.
Volledig afsluitbaar met een vaste pui: Dan zou het in sommige gevallen als woonoppervlak kunnen worden gerekend, mits het een functioneel deel van de woning is.
Overig inpandige ruimte of externe bergruimte

Overige inpandige ruimte omvat delen van een gebouw die niet direct als woonruimte gebruikt kunnen worden, zoals garages, bergingen en technische ruimten. Externe bergruimte betreft bergruimten die los staan van de woning, zoals een schuur in de tuin.

Ingericht tuinhuis, gastenverblijf of kantoor in een bijgebouw
Bijgebouwen zoals een tuinhuis, gastenverblijf of kantoor worden niet als woonoppervlak gerekend. Ze vallen onder externe bergruimte of als functionele bijruimte. Uitzonderingen kunnen gelden als een bijgebouw volledig zelfstandig functioneert als woonruimte, met eigen voorzieningen zoals een badkamer en keuken.

Conclusie
Het bepalen van oppervlaktes volgens de NEN 2580 vergt nauwkeurigheid en kennis van de regels. Het verschil tussen woonoppervlak, gebruiksoppervlak en gebouwgebonden buitenruimte kan grote gevolgen hebben voor vastgoedwaarderingen en transacties. Door deze richtlijnen correct toe te passen, wordt de juiste informatie verstrekt aan kopers, huurders en andere belanghebbenden.