'Worth' en 'Value'

Het Verschil tussen 'Worth' en 'Value' in de Taxatieleer

In de wereld van vastgoedtaxaties worden de termen 'worth' en 'value' regelmatig gebruikt, maar ze hebben elk hun eigen specifieke betekenis en toepassing. Het begrijpen van het onderscheid tussen deze begrippen is essentieel voor een taxateur, zeker wanneer je te maken hebt met complexe situaties zoals de waardering van grondpercelen. Dit blogartikel biedt een diepgaande verkenning van het verschil tussen 'worth' en 'value' in de context van de taxatieleer, gevolgd door een casus die het onderscheid praktisch illustreert.

1. Algemeen Verschil tussen Worth en Value in de Taxatieleer
Worth: Dit begrip verwijst naar de intrinsieke of objectieve waarde van een object, meestal vastgelegd in economische termen. In de taxatiepraktijk kan 'worth' worden omschreven als de prijs die een weloverwogen koper bereid zou zijn te betalen, en die een weloverwogen verkoper zou accepteren, in een vrije markt. Het gaat hierbij om de marktwaarde, die kan worden gekwantificeerd op basis van objectieve factoren zoals vraag en aanbod, vergelijkbare verkopen, en het gebruik van taxatiemodellen.

Value: Value is een bredere en meer subjectieve term die niet alleen de economische waarde omvat, maar ook andere factoren zoals emotionele, maatschappelijke, of specifieke waarde voor een individu of organisatie. In de taxatiecontext kan 'value' afhankelijk zijn van wie de gebruiker of koper is, wat de specifieke behoeften zijn, en hoe ze het object in kwestie willen gebruiken. Hierdoor kan de waarde voor verschillende partijen aanzienlijk verschillen.
Hoewel deze termen vaak worden verward, ligt de sleutel tot het verschil in de vraag: "Voor wie?" Wanneer een taxateur nadenkt over 'worth', gaat het om de markt als geheel; bij 'value' gaat het om de waarde die het object vertegenwoordigt voor een specifieke partij.

2. Voorbeeldcasus: Een Perceel Grond met Meerdere Mogelijke Bestemmingen
Laten we een hypothetisch scenario onderzoeken dat het verschil tussen 'worth' en 'value' illustreert. Stel je een perceel grond voor aan de rand van een dorp, gelegen naast een supermarkt en een boerderij. Dit perceel heeft potentie voor meerdere bestemmingen en trekt daardoor de aandacht van drie verschillende partijen:

Een boer wil het gebruiken als grasland voor zijn vee.
De naastgelegen supermarkt wil het perceel aankopen om parkeerplekken uit te breiden.
Een particulier wil het perceel kopen om er een nieuwbouwhuis op te bouwen.
Dit voorbeeld biedt een interessante uitdaging voor de taxateur, omdat de 'worth' van het perceel relatief constant is in termen van de objectieve marktwaarde, maar de 'value' sterk varieert afhankelijk van de behoeften van de betrokken partijen.

2.1 Het Perspectief van de Boer
De boer, die de grond wil gebruiken als grasland voor zijn vee, heeft een duidelijk functioneel belang bij het perceel. Voor hem ligt de value van het perceel in het agrarische gebruik. Dit betekent dat de waarde die hij aan het perceel hecht, gebaseerd is op de productiviteit van de grond voor landbouwdoeleinden, bijvoorbeeld in termen van grasopbrengst, de ligging ten opzichte van zijn bestaande boerderij, en de kosten die hij zou moeten maken om het perceel in gebruik te nemen.

Worth vanuit het perspectief van de boer: De marktwaarde van het perceel voor agrarisch gebruik is over het algemeen lager dan voor andere commerciële of residentiële bestemmingen. Dit is omdat landbouwgrond vaak lagere grondprijzen heeft, tenzij er schaarste is of er speciale landbouwsubsidies van toepassing zijn.
Value vanuit het perspectief van de boer: De waarde van het perceel kan echter hoger zijn voor de boer, vanwege de nabijheid van zijn huidige land en de mogelijkheid om zijn bedrijfsvoering uit te breiden zonder grote investeringen in infrastructuur. Dit kan leiden tot een subjectieve waardestijging die afwijkt van de marktwaarde.

2.2 Het Perspectief van de Supermarkt
De supermarkt ziet het perceel als een ideale plek om de parkeerfaciliteiten uit te breiden. In dit geval is de value die het perceel vertegenwoordigt, gekoppeld aan de commerciële voordelen van een groter parkeerterrein, zoals het aantrekken van meer klanten, het verbeteren van de klanttevredenheid, en het verhogen van de omzet.

Worth vanuit het perspectief van de supermarkt: De objectieve marktwaarde van het perceel is voor de supermarkt hoger dan voor de boer. Dit komt omdat commerciële grond, vooral in de nabijheid van een bestaande winkel, vaak meer waard is. De vraag naar parkeerplaatsen kan ook bijdragen aan een hogere marktprijs.
Value vanuit het perspectief van de supermarkt: Voor de supermarkt ligt de waarde in de potentie om meer klanten te trekken en hun bedrijfsactiviteiten te verbeteren. Dit maakt het perceel voor hen mogelijk van grotere waarde dan de vastgestelde marktprijs, wat zou kunnen leiden tot een bereidheid om meer te betalen dan de nominale 'worth'.

2.3 Het Perspectief van de Particuliere Koper
De particuliere koper wil het perceel gebruiken om er een nieuwbouwhuis op te bouwen. Voor hem ligt de value van het perceel in de mogelijkheid om een persoonlijke woonruimte te creëren, in een rustige omgeving aan de rand van het dorp, met goede voorzieningen zoals de nabijgelegen supermarkt.

Worth vanuit het perspectief van de particuliere koper: Voor een particulier is de marktwaarde van het perceel afhankelijk van de bestemmingsplannen en de mogelijkheid om een bouwvergunning te krijgen. Als het perceel geschikt is voor woningbouw, kan de marktwaarde aanzienlijk hoger zijn dan voor landbouwdoeleinden.
Value vanuit het perspectief van de particuliere koper: De subjectieve waarde kan echter nog hoger liggen, omdat het perceel voor de koper de mogelijkheid biedt om zijn droomhuis te bouwen. Deze emotionele en persoonlijke waarde kan ertoe leiden dat de koper bereid is een premie te betalen bovenop de marktprijs, omdat het perceel voor hem uniek en onvervangbaar is.

3. Wat Betekent dit voor de Waardering van het Perceel?
In dit scenario moet de taxateur zorgvuldig de verschillende perspectieven in overweging nemen bij het bepalen van de objectieve market worth van het perceel, maar ook bij het begrijpen van de subjectieve value voor de betrokken partijen. Deze casus toont aan dat het perceel voor verschillende partijen verschillende waarden heeft, afhankelijk van hun specifieke behoeften en doelen.

Market worth: De marktwaarde van het perceel wordt bepaald door factoren zoals de ligging, de grootte, de bestemmingsplannen en de vergelijkbare verkopen van percelen in de omgeving. Voor dit perceel, gelegen aan de rand van het dorp naast een supermarkt en een boerderij, zou de marktwaarde beïnvloed kunnen worden door de vraag naar bouwgrond en de commerciële potentie.
Subjective value: Voor elke betrokken partij varieert de waarde. Voor de boer is de waarde vooral functioneel en gebaseerd op landbouwdoeleinden. Voor de supermarkt is de waarde commercieel en gerelateerd aan de uitbreiding van hun parkeerplaatsen. Voor de particuliere koper is de waarde persoonlijk en emotioneel, omdat het perceel de basis vormt voor een toekomstig huis.
De taxateur moet niet alleen de objectieve waarde vaststellen, maar ook inzien dat de subjectieve waarde van het perceel voor elke partij verschillend kan zijn. Dit onderscheid tussen 'worth' en 'value' helpt om te begrijpen hoe marktwaarde en persoonlijke voorkeuren samenkomen in de taxatieleer.

4. Het Belang van Context en Bestemming in Taxaties
Een cruciaal aspect van de taxatie van grondpercelen is de bestemming of het bestemmingsplan. De waarde van een stuk grond kan sterk variëren afhankelijk van de huidige en toekomstige toegestane bestemmingen. In dit voorbeeld zou het bestemmingsplan van het perceel kunnen bepalen of het wordt gewaardeerd als landbouwgrond, commerciële grond, of bouwgrond.

De taxateur moet rekening houden met zowel de huidige bestemming als de mogelijkheid voor toekomstige herbestemmingen, zoals de transformatie van landbouwgrond naar bouwgrond of commerciële ruimte. Dit bestemmingspotentieel heeft invloed op de worth, terwijl de value wordt bepaald door de specifieke belangen van de betrokken partijen.

5. Conclusie: Het Samenspel van Worth en Value in de Taxatiepraktijk
Het verschil tussen 'worth' en 'value' is een fundamenteel concept in de taxatieleer en kan een grote impact hebben op de manier waarop percelen worden gewaardeerd. Waar 'worth' zich richt op de objectieve marktwaarde van een perceel, biedt 'value' inzicht in de subjectieve waarde die het perceel vertegenwoordigt voor specifieke partijen.

In het voorbeeld van het perceel naast de supermarkt en de boerderij zien we hoe verschillende partijen elk een eigen perspectief hebben op de waarde van het land, afhankelijk van hun doelstellingen en behoeften. De taxateur moet deze uiteenlopende belangen begrijpen en tegelijkertijd een objectieve marktwaarde vaststellen. Door deze nuances te begrijpen, kan de taxateur een gedegen en evenwichtige waardering uitvoeren die recht doet aan zowel de objectieve 'worth' als de subjectieve 'value' van het perceel.