Europese taxatieregels 2025: marktwaarde, eigendomswaarde en het vervallen van de 20-kilometergrens

Inleiding
Het vak van woningtaxateur staat in Nederland volop in de spotlights. Vanaf 1 januari 2025 is de Verordening (EU) 2024/1623 van kracht, die banken en andere financiële instellingen verplicht bij hypotheken een taxatie te gebruiken die rekening houdt met voorzichtige conservatieve criteria (prudent valuation).

Daarnaast is per 1 april 2025 de 20-kilometergrens vervallen. Deze afstandsregel, ooit bedoeld om lokale marktkennis te waarborgen, bleek in de praktijk te leiden tot concurrentievervalsing, zoals de AFM heeft vastgesteld. Beide wijzigingen hebben directe gevolgen voor taxateurs, banken en opdrachtgevers.

In deze blog leg ik uit wat de veranderingen betekenen, waarom ik een disclaimer hanteer in mijn rapporten, wat dit betekent voor de praktijk en hoe deze ontwikkelingen zich richting 2026 en verder waarschijnlijk zullen ontwikkelen.

 
1. Europese verordening: de ‘eigendomswaarde’
De Europese regels schrijven voor dat hypothecaire taxaties niet alleen op marktwaarde mogen worden gebaseerd. De EVS 2025 introduceert daarom de eigendomswaarde (prudent value), een risicobewuste waardering die rekening houdt met onder meer:

Marktschommelingen,
Liquiditeitsrisico’s,
Waardedalingen bij stressscenario’s.
De eigendomswaarde vervangt de marktwaarde niet, maar is een aanvullende waarderingsgrondslag voor prudentiële doeleinden, zoals kapitaalvereisten van banken. Marktwaarde blijft de standaard voor transacties, jaarrekeningen en reguliere financieringen.

 
2. Marktwaarde versus eigendomswaarde in de praktijk
In mijn taxaties wordt momenteel uitsluitend de marktwaarde vastgesteld. Dit is de waarde die opdrachtgevers meestal vragen en die internationaal wordt erkend.

Omdat de Europese verordening echter voorschrijft dat hypothecaire taxaties prudentieel beoordeeld moeten worden, neem ik standaard de volgende disclaimer op:

“Deze taxatie is volledig in overeenstemming met de Europese Taxatiestandaarden (EVS), met één voorbehoud:
Voor zover deze wordt gebruikt voor hypothecaire doeleinden, voldoet deze niet aan EVS 2025 EVGN 2 – Voorzichtige Conservatieve Taxatiecriteria.
Dit vanwege de instructie om uitsluitend de marktwaarde te taxeren, niettegenstaande de vereiste van Verordening (EU) 2024/1623 om een ‘eigendomswaarde’ te hanteren.”
De disclaimer voorkomt dat het rapport onterecht als EVGN 2-conform wordt beschouwd en maakt duidelijk welke waarderingsgrondslag is gehanteerd. Dit is van belang voor zowel opdrachtgevers als geldverstrekkers.

 
3. Invloed van de marktwaarde
Hoewel de eigendomswaarde formeel sinds 2025 bestaat, is de praktijk in 2025 nog grotendeels gebaseerd op marktwaarderapporten, mits voorzien van een duidelijke toelichting.
Banken en toezichthouders accepteren marktwaardetaxaties, zolang helder is dat geen conservatieve correcties zijn toegepast.

Vanaf 2026–2027 zal de sector naar verwachting een dual value-model invoeren: zowel marktwaarde als eigendomswaarde worden dan opgenomen in rapportages en interne risicomodellen.

 
4. Het vervallen van de 20-kilometergrens
Tot april 2025 moesten taxateurs binnen een straal van 20 kilometer van hun vestigingsplaats werken. Dit was bedoeld om lokale marktkennis te waarborgen.

In de praktijk leidde deze regel echter tot scheve concurrentie: stedelijke taxateurs hadden veel opdrachten binnen hun straal, terwijl landelijke taxateurs werden beperkt.
De AFM stelde dat dit kon leiden tot concurrentievervalsing en ongelijke markttoegang. Op basis daarvan is de grens per 1 april 2025 vervallen.

 
5. Van afstandsregel naar kwaliteitsverantwoording
Met het verdwijnen van de 20-kilometergrens ligt de nadruk nu op inhoudelijke deskundigheid.
Een taxateur mag overal in Nederland een taxatie uitvoeren, mits:

Er aantoonbare marktkennis is van het gebied,
Er toegang is tot actuele referentieobjecten en marktdata,
Het rapport duidelijk motiveert waarom de markt als homogeen of vergelijkbaar wordt beschouwd.
Het vak verschuift van afstand naar inhoud: transparantie, datatoegang en professionaliteit bepalen nu de kwaliteit van een taxatie.

 
6. Samenloop van Europese regels en 20-kilometervrijheid
De combinatie van prudentiële eisen en afschaffing van de afstandsgrens vraagt meer verantwoordelijkheid van taxateurs:

Risico-inschatting: inzicht in waardedalingen, liquiditeitsrisico’s en marktrisico’s.
Transparantie: correcte toelichting over de gehanteerde waarderingsgrondslag.
Breder werkgebied: inzet van kennis en data over grotere regio’s.
Voor opdrachtgevers en geldverstrekkers betekent dit dat heldere rapporten essentieel zijn. Een taxatie die duidelijk vermeldt dat het om marktwaarde gaat en geen EVGN 2-conforme correcties bevat, voldoet volledig aan de huidige regelgeving.

 
7. Risico’s zonder disclaimer
Zonder de standaarddisclaimer kunnen de volgende risico’s ontstaan:

Non-conformiteit met Europese regelgeving: het rapport lijkt EVS 2025-conform terwijl dat niet volledig zo is.
Aansprakelijkheid taxateur: onvoldoende transparantie kan leiden tot tuchtrechtelijke of civiele gevolgen.
Risico voor geldverstrekker: banken moeten aantonen dat hun taxaties prudent zijn uitgevoerd.
Reputatie- en toezichtrisico’s: onvolledige rapporten kunnen leiden tot toezichtvragen.
Herbeoordeling in de toekomst: rapporten zonder toelichting kunnen als onvolledig worden gezien zodra de eigendomswaarde breder wordt toegepast.
De disclaimer fungeert dus als veiligheidsklep: juridisch correct, transparant en conform de EVS- en NRVT-vereisten.

 
8. Invloed op de sector en de markt
Op korte termijn helpt de nieuwe regelgeving de markt te stabiliseren. Taxaties worden beter gedocumenteerd, risico’s explicieter benoemd en onderbouwing is transparanter.

Op de langere termijn (2026–2028) zal:

de eigendomswaarde vaker worden gevraagd,
de marktwaarde leidend blijven voor transacties en fiscale waarderingen,
de professionaliseringsdruk voor taxateurs toenemen door digitalisering, data-analyse en toetsing van vergelijkbaarheid.
Voor opdrachtgevers verandert er weinig, zolang de rapporten duidelijk aangeven welke waarderingsgrondslag is gebruikt.

 
9. Vooruitblik naar 2026 en verder
De komende jaren zal de sector zich ontwikkelen naar een dual value-benadering, waarin marktwaarde en eigendomswaarde naast elkaar bestaan.

De EVGN 2-richtlijn wordt verder uitgewerkt met praktische handvatten voor de woningmarkt, terwijl het vanaf 2026 steeds normaler wordt dat banken beide waarden meenemen in risicomodellen.

Het vervallen van de 20-kilometergrens stimuleert een eerlijker speelveld tussen stedelijke en landelijke taxateurs. De nadruk ligt nu volledig op inhoudelijke deskundigheid, transparantie en verantwoording.

10. Conclusie
2025 markeert een belangrijk keerpunt in de Nederlandse taxatiepraktijk.

De combinatie van:
EVS 2025 / Verordening EU 2024/1623: nadruk op prudentiële waardering en risicobeheersing,
Vervallen 20-kilometergrens: meer markttoegang en eerlijkere concurrentie,
legt een nieuwe basis voor de sector.

Mijn huidige werkwijze weerspiegelt deze balans:
marktwaardetaxatie met een duidelijke disclaimer, ondersteund door aantoonbare marktkennis.

Voor de komende jaren betekent dit: zorgvuldig waarderen, helder rapporteren en transparant zijn over wat is getaxeerd.
De kern van het vak blijft hetzelfde: professioneel oordeel, kennis en betrouwbaarheid, maar de context en eisen zijn internationaler en risicogerichter dan ooit.

Kortom:
De regels veranderen, maar de essentie blijft: transparant en deskundig taxeren, met oog voor risico’s en marktkennis.