Werkzaamheden Taxateur

De Werkzaamheden en verantwoorden van een Taxateur Wonen

Een taxateur wonen speelt een cruciale rol in het economisch verkeer, vooral bij vastgoedtransacties, financieringen en beleggingen. Een nauwkeurige en objectieve taxatie van woningen is essentieel voor banken, kopers, verkopers, investeerders en andere belanghebbenden. Het werk van een taxateur vereist niet alleen diepgaande kennis van vastgoedmarkten, maar ook een hoge mate van integriteit en verantwoordelijkheid. In dit blog wordt uitgebreid ingegaan op de werkzaamheden van een taxateur wonen en diens verantwoordelijkheid in het economisch verkeer, inclusief het proces van een taxatieopdracht, de uitvoer, verslaglegging en voortdurende educatie.

1. Ontvangen van de Opdracht
Het taxatieproces begint met het ontvangen van een opdracht. Deze opdracht kan afkomstig zijn van verschillende partijen, zoals particulieren, hypotheekverstrekkers, beleggers, of soms overheidsinstanties. Bij het aannemen van de opdracht is het van groot belang dat de taxateur duidelijkheid krijgt over de precieze vraag van de opdrachtgever.

Aandachtspunten bij de opdracht:

Identiteit van de opdrachtgever: Wie verstrekt de opdracht en wat is hun belang bij de taxatie? Dit kan van invloed zijn op de uiteindelijke rapportage, bijvoorbeeld als het gaat om een hypothecaire lening of een verkoopbeslissing.
Doel van de taxatie: Het doel van de taxatie bepaalt in grote mate de benadering en het uiteindelijke taxatierapport. Is de taxatie bedoeld voor financiering, verkoop, fiscale doeleinden, of bijvoorbeeld een echtscheiding?
Objectomschrijving: De taxateur ontvangt vaak al basisinformatie over het te taxeren object, zoals de locatie, perceelgrootte, bouwjaar, en eventuele bijzondere omstandigheden.
Een duidelijk gedefinieerde opdracht voorkomt misverstanden en zorgt ervoor dat de taxateur de verwachtingen van de opdrachtgever kan waarmaken.

2. Doel van de Taxatie
Zoals eerder genoemd, is het doel van de taxatie een cruciale factor. Afhankelijk van het doel zijn er verschillende waardebegrippen die de taxateur moet toepassen, zoals:

Marktwaarde: De meest gebruikelijke waarde, die het bedrag weergeeft waarvoor het onroerend goed kan worden verhandeld op de vrije markt.
Executiewaarde: De waarde van een object wanneer het snel verkocht moet worden, bijvoorbeeld bij een gedwongen verkoop.
Waardering voor fiscale doeleinden: Hierbij wordt de waarde van een object bepaald voor belastingdoeleinden, zoals de waardebepaling voor de onroerendezaakbelasting (OZB).
De taxateur moet in staat zijn om het juiste waardebegrip toe te passen, afhankelijk van de vraagstelling van de opdrachtgever.

3. Recherche en Voorbereiding
Voordat de taxateur het object bezoekt voor een fysieke opname, begint het proces met een uitgebreide recherche. Dit omvat het verzamelen van informatie uit verschillende bronnen om een volledig beeld te krijgen van het vastgoed en de omgeving.

Recherche omvat:

Kadastrale gegevens: Informatie over de eigendomsstructuur, perceelgrenzen, en eventuele bijzondere rechten of verplichtingen (zoals erfdienstbaarheden).
Bestemmingsplan: Dit geeft aan wat de toegestane gebruiksmogelijkheden zijn van het object. De taxateur moet controleren of het huidige gebruik van het pand in lijn is met de geldende bestemmingsplannen en of er eventuele beperkingen of ontwikkelmogelijkheden zijn.
Vergunningen en Bouwhistorie: Controle of het object in overeenstemming is met de verstrekte vergunningen, inclusief eventuele bijgebouwen, op- en aanbouwen. Het ontbreken van een vergunning kan invloed hebben op de waarde.
Vergelijkbare verkopen: Het verzamelen van informatie over recente verkopen van vergelijkbare objecten in de buurt om een referentiekader te creëren voor de waardering.

4. Opname van het Object
De volgende stap in het taxatieproces is de opname van het object. Hierbij voert de taxateur een gedetailleerde inspectie uit, waarbij verschillende aspecten van het object zorgvuldig worden onderzocht.

Belangrijke aspecten tijdens de opname zijn:

Bestemming: De taxateur kijkt of het object wordt gebruikt conform de bestemming die door de gemeente is vastgesteld. Ook wordt gecontroleerd of er mogelijkheden zijn voor wijziging van de bestemming.
Vergunningen: Zijn alle op- en aanbouwen correct vergund? Als er illegale aanpassingen zijn, kan dit de waarde negatief beïnvloeden.
Perceeloppervlak en woonoppervlak: De taxateur meet het perceel en het woonoppervlak nauwkeurig op, omdat deze factoren direct van invloed zijn op de waarde.
Onderhoud: De staat van onderhoud is een belangrijke indicator voor de waarde. Een slecht onderhouden woning zal een lagere waarde hebben dan een vergelijkbare goed onderhouden woning.
Bouwkundige staat: De taxateur inspecteert ook de bouwtechnische staat van het pand. Zijn er bijvoorbeeld scheuren in de fundering of lekkages? Dergelijke gebreken kunnen de waarde drukken.
Duurzaamheid: Steeds vaker speelt duurzaamheid een rol bij de waardebepaling. Factoren zoals isolatie, energiezuinigheid, en de aanwezigheid van zonnepanelen worden meegenomen in de waardering.
Luxe en afwerking: Een hogere mate van luxe en afwerking kan de waarde van een woning verhogen. Hierbij kan worden gedacht aan hoogwaardige materialen, moderne keukens of badkamers, en een strakke afwerking.

5. Dossieropbouw en Verslaglegging
Na de opname van het object begint de taxateur met de opbouw van het dossier. Dit dossier bevat alle relevante informatie die tijdens de recherche en opname is verzameld, evenals aanvullende gegevens die de taxateur nodig heeft voor de uiteindelijke waardebepaling.

Een goed opgebouwd taxatiedossier bevat:

Kadastrale gegevens en eigendomsinformatie.
Informatie over bestemmingsplannen en vergunningen.
Foto’s en metingen van het object.
Notities over de onderhoudstoestand en eventuele gebreken.
Vergelijkingsmateriaal: Recent verkochte objecten in de buurt die als referentie dienen voor de waardering.
Het dossier vormt de basis voor het taxatierapport en kan opgevraagd worden door opdrachtgevers of toezichthoudende instanties voor controle en validatie.

6. Uitwerking van de Waardebepaling
Na het verzamelen van alle informatie en het opbouwen van het dossier begint de taxateur met de uitwerking van de waardebepaling. Dit omvat het grondig analyseren van alle verzamelde data en het toepassen van verschillende waarderingsmethoden, afhankelijk van het type object en het doel van de taxatie.

Waarderingsmethoden die vaak worden toegepast:

Vergelijkingsmethode: De waarde wordt vastgesteld op basis van de prijzen van recent verkochte vergelijkbare objecten in de omgeving.
Inkomensbenadering: Bij vastgoed dat verhuurd wordt, kijkt de taxateur naar de inkomsten die het object kan genereren en past een kapitalisatiefactor toe.
Kostenbenadering: Hierbij wordt de waarde vastgesteld op basis van de kosten om een vergelijkbaar object te bouwen, gecorrigeerd voor afschrijvingen door ouderdom en slijtage.
De taxateur gebruikt zijn expertise om de meest passende methode te kiezen, rekening houdend met de specifieke kenmerken van het object.

7. Validatie van de Taxatie
Na het opstellen van de waardebepaling moet de taxateur de taxatie laten valideren door een onafhankelijke instantie, bijvoorbeeld het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Deze validatie is vooral van belang bij taxaties die worden gebruikt voor hypotheekaanvragen.

Validatieproces:

Het taxatierapport wordt gecontroleerd op volledigheid en juistheid.
De gebruikte vergelijkingsobjecten en de gehanteerde methoden worden beoordeeld.
Na goedkeuring door het validatie-instituut krijgt het taxatierapport een uniek nummer, wat het rapport extra betrouwbaarheid en autoriteit geeft.
De validatie is een belangrijke stap om ervoor te zorgen dat het taxatierapport voldoet aan de eisen van geldverstrekkers en andere belanghebbenden.

8. Uitbrengen van het Rapport
Het taxatierapport bevat een gedetailleerde beschrijving van het object, de ondernomen stappen, en de uiteindelijke waardeconclusie. Het rapport wordt aangeboden aan de opdrachtgever en kan, indien nodig, gebruikt worden voor financiering of andere doeleinden.

Belangrijke onderdelen van het taxatierapport:

Omschrijving van het object: Locatie, grootte, bouwjaar, enz.
De staat van onderhoud en bouwtechnische details.
Vergunningen en bestemmingsplannen.
De gebruikte vergelijkingsobjecten.
De toegepaste waarderingsmethoden.
De definitieve waardebepaling.
Het taxatierapport moet helder en begrijpelijk zijn voor de opdrachtgever, maar ook voldoen aan de richtlijnen en wetgeving.

9. PE Verplichting en Educatie
Een taxateur heeft niet alleen tijdens het taxatieproces een grote verantwoordelijkheid, maar moet ook zorgen dat zijn kennis en vaardigheden altijd up-to-date zijn. Dit wordt gewaarborgd door de verplichting tot Permanente Educatie (PE).

Permanente Educatie omvat:

Jaarlijkse bijscholing: Taxateurs zijn verplicht om jaarlijks een bepaald aantal uren aan bijscholing te volgen. Dit kan gaan om cursussen over wet- en regelgeving, nieuwe taxatiemethodieken, of veranderingen in de vastgoedmarkt.
Toetsing van kennis: Veel beroepsorganisaties, zoals de VBO en het NWWI, stellen eisen aan de kennis van hun leden en toetsen deze periodiek. Dit zorgt ervoor dat taxateurs altijd op de hoogte zijn van de laatste ontwikkelingen.
Specialisaties: Sommige taxateurs kiezen ervoor om zich verder te specialiseren, bijvoorbeeld in monumentaal vastgoed, commercieel vastgoed, of duurzaamheidstaxaties.
Door voortdurende educatie blijft de taxateur gekwalificeerd om zijn werk nauwkeurig en volgens de geldende normen uit te voeren.

10. Verantwoordelijkheid in het Economisch Verkeer
De rol van de taxateur is van groot belang in het economisch verkeer. Een objectieve en nauwkeurige waardebepaling helpt bij het nemen van verantwoorde beslissingen over vastgoedtransacties en financieringen. Daarnaast draagt een goed uitgevoerd taxatieproces bij aan het vertrouwen in de vastgoedmarkt.

Enkele belangrijke verantwoordelijkheden van de taxateur:

Objectiviteit en onafhankelijkheid: De taxateur moet onafhankelijk en objectief zijn in zijn waardebepaling, zonder beïnvloeding van externe belangen.
Naleving van wet- en regelgeving: De taxateur moet zich houden aan de geldende wetten en regels voor taxaties, zoals de Europese taxatiestandaarden (EVS) of de richtlijnen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).
Verantwoording: Een taxateur kan aansprakelijk worden gesteld voor eventuele fouten of onzorgvuldigheden in een taxatierapport. Daarom is zorgvuldigheid in het taxatieproces essentieel.
Conclusie

De werkzaamheden van een taxateur wonen zijn veelzijdig en complex. Van het ontvangen van de opdracht tot het uitbrengen van een rapport, elk onderdeel van het proces vereist nauwkeurigheid, vakkennis, en verantwoordelijkheid. Een taxateur speelt een sleutelrol in het economisch verkeer door het leveren van objectieve en betrouwbare waardebepalingen, waarmee hij bijdraagt aan de stabiliteit en transparantie van de vastgoedmarkt. Door voortdurende educatie en het naleven van strikte regels zorgt de taxateur ervoor dat hij zijn werk altijd op het hoogste niveau blijft uitvoeren.